法律法规

Laws and Regulations

案情

200Z年7月，壬某将自己的经济适用房卖给甲某，后又反悔起诉，要求确认买卖合同无效。由于房屋购买未满5年，按照国家相关政策不允许上市交易和过户，法院遂判决该买卖合同无效，支持壬某的诉讼请求。

壬某要求甲某腾房，却又被甲某起诉。甲某称，房价上涨，壬某因加价不成才反悔的，现在房屋已具备交易条件，壬某应赔偿房屋升值导致的差价。但壬某不同意，仅愿退还甲某所交购房款。

案例分析

一、合同无效的情形有哪些

合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。

1、欺诈、胁迫且损害国家利益的合同。

欺诈是一方故意欺骗对方，而使对方陷入错误认识。如A公司与B公司订立1500吨加拿大进口油菜籽购销合同，约定A公司自带银行汇票去XX付款，A公司开出328万元银行汇票后，按其要求复印传真至中香公司。此后不久，A公司在B公司的再三要求下，派业务员去XX向B公司出示汇票，以说明其有付款能力，但B公司在验证汇票时调包，并在三天之间将300万元提现。

胁迫是一方以将要发生的损害或直接施加损害相威胁，使对方产生恐惧而与之订立合同的行为，如我一法律顾问单位欠一单位60万元，对方委托黑社会收债，一年的利息是20万，逼迫其写了一份还款协议，并以此起诉。

2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同。如甲将土地转让给乙，乙又将土地转让给丙，为少交契税。甲与丙签订一份假的土地转让合同，将土地使用权直接过户至丙名下。

3、以合法形式掩盖非法目的的合同。有些效益不好的企业，为躲避债务，将优良资产低价卖给有利益关系的个人与单位，然后破产。请债权人吃吨饭，清偿比例为零。

4、损害社会公共利益的合同。即有损社会公共秩序和善良风俗的合同，如牟取暴利、滥用权力、不正当竞争。具体案例为：前丁非典时期高价药品的买卖、欠赌债的协议等。

5、违反法律、行政法规的强制性规定的合同

在法律、法规中的规则有两类，一类叫任意性的规定，如合同法上规定的合同条款。一类叫强制性规定，如有应当怎样做、必须怎样做、不得怎样做、禁止怎么做等文字的，只有违反了强制性规定的合同才无效。

二、已经履行的无效合同怎么办

无效合同是自始无效的。

所谓自始无效，就是合同从订立时起，就没有法律约束力，以后也不会转化为有效合同。

由于无效合同从本质上违反了法律规定，因此，国家不承认此类合同的效力。对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。

综上，是关于"合同无效的情形有哪些"以及"已经履行的无效合同怎么办"的有关合同无效的内容，希望对您能有所帮助。合同的无效会交易双方造成很大的影响，因此，对合同效力的认定，不是有当事人自己去做的，而只能由人民法院依据法律去认定。如果您不知道应该怎么申请法院认定，那么建议您可以去咨询一下专业的代理人，让代理人为您提供有效的帮助。

三、哪些情况下房屋买卖合同无效？

下列情况下，房屋买卖合同是无效的：

（一）房地产分离出卖，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

（二）产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

（三）单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。

（四）侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓"同等条件"，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

四、合同无效应该如何处理？

我国法律规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。